Wie man Immobilien bewertet – Immobilienratgeber

Die Fähigkeit, Immobilien genau zu bewerten, ist eine wesentliche Fähigkeit für jeden ernsthaften Investor in Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Eine präzise Bewertung kann sicherstellen, dass Immobilien zu einem fairen Preis erworben werden und nicht unter dem vollen Marktwert verkauft werden. Immobilienbewertungsfähigkeiten kommen auch ins Spiel, wenn es darum geht, eine Investitionsrendite für die betreffende Immobilie zu prognostizieren sowie erwartete Kosten wie Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren und andere laufende Ausgaben im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen zu planen.

Die Methodik für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist unterschiedlich, und Investoren müssen unter Umständen nicht mit einem zertifizierten Fachmann wie einem Gutachter zusammenarbeiten, um ihre Bewertung abzuschließen. Es gibt mehrere Methoden, die Immobilieninvestoren verwenden können, um die Bewertung einer bestimmten Immobilie zu bestimmen, abhängig von der jeweiligen Situation. Lassen Sie uns einige der gängigsten Methoden untersuchen, mit denen angehende und aktuelle Investoren Immobilienobjekte bewerten können.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist die Methode, mit der Käufer und Verkäufer von Immobilienanlagen den Marktwert einer bestimmten Gewerbe- oder Wohnimmobilie bestimmen. Beachten Sie, dass der Wert einer Immobilie nicht mit ihrem Preis gleichzusetzen ist – die individuellen Umstände und Bedürfnisse von Käufern und Verkäufern können einen dramatischen Einfluss auf den endgültigen Verkaufspreis einer bestimmten Immobilie haben.

Obwohl die Immobilienbewertung mehr Wissenschaft als Kunst ist, gibt es immer noch ein hohes Maß an Subjektivität bei der Bestimmung von Immobilienwerten – viel mehr als z.B. bei Edelmetallen, die einem exakten, weltweit anerkannten Spotpreis folgen. Immobilienpreise sind viel fließender, und keine anderen Parteien als der Käufer und Verkäufer bestimmen den wahren Marktwert für Immobilienvermögen. Immobilienbewertung ist Kunst und Wissenschaft, und es gibt eine ganze Reihe von Fachleuten, von Finanzanalysten über geschulte Gutachter bis hin zu Immobilienmaklern und -vermittlern, die unermüdlich daran arbeiten, möglichst genaue Immobilienwerte zu ermitteln. So eine Firma ist zum Beispiel Kozlowski Immobilienmakler Heidelberg.

Warum ist die Bewertung von Immobilien wichtig?

Das Verständnis der Ins und Outs der Immobilienbewertung ist eine absolute Notwendigkeit für Immobilieninvestoren. Diese Bestimmung legt den Grundstein für die Hochrechnung der laufenden Kosten wie Versicherung und Steuern. Kreditgeber verlangen ebenfalls eine Bewertung, bevor sie eine Finanzierung für den Erwerb oder die Refinanzierung einer bestehenden Gewerbe- oder Wohnimmobilie gewähren. Schließlich sind Immobilienbewertungen wichtig für rechtliche Angelegenheiten wie die Aufteilung von Eigentum nach einer Scheidung, die Auflösung einer Geschäftspartnerschaft, das Vererben von Eigentum an Erben, etc.

Verschiedene Ansätze zur Immobilienbewertung

Es gibt drei gängige Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Kosten-Ansatz

Grundstückskosten + Wiederbeschaffungskosten – physikalische/funktionale Abschreibung = Kostenansatz

Der Kostenansatz bestimmt den Wert einer Immobilie, indem er mit den Grundstückskosten beginnt, die Wiederbeschaffungs-/Baukosten der Immobilie hinzufügt und die physische und funktionale Abschreibung abzieht. Diese Methode wird typischerweise für Immobilien verwendet, für die es keine große Anzahl an vergleichbaren Verkäufen gibt. Beispiele sind stillgelegte Bibliotheken und Regierungsgebäude, Hochschulen oder Universitäten, medizinische Kliniken und Krankenhäuser oder jede Immobilie, die im Vergleich zu ihrer Umgebung etwas Besonderes ist.

Investoren können die Grundstückskosten ermitteln, indem sie die Verkäufe ähnlicher Immobilien in der Umgebung recherchieren. Denken Sie daran, dass die Größe nicht der einzige Bestimmungsfaktor ist – die Zoneneinteilung, die Neigung und Beschaffenheit des Grundstücks sowie die Nähe zu Bevölkerungszentren und Verkehrsnetzen sollten bei der Auswahl einer vergleichbaren Immobilie berücksichtigt werden. Man kann die Wiederbeschaffungskosten bestimmen, indem man die Baukosten pro Quadratfuß in vergleichbaren Immobilien recherchiert und mit der Gesamtquadratmeterzahl der betreffenden Immobilie multipliziert. Dieser Ansatz zur Ermittlung des Immobilienwerts funktioniert auch für sich allein, aber für gewerbliche Akquisitionen oder Verkäufe wird er am besten als ergänzende Bewertung verwendet, da bei diesen Immobilien die Ausgaben und der Cashflow berücksichtigt werden müssen.

Ertragswertverfahren

Nettoeinkommen/Kapitalisierungssatz = Zeitwert der Gewerbeimmobilie

Diese Methode, bekannt als Ertragswertverfahren, ist die Standardbewertungsstrategie im Bereich der Gewerbeimmobilien und insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Das Ertragswertverfahren besteht darin, den Wert einer Gewerbeimmobilie zu berechnen, indem der Nettoertrag der Immobilie ermittelt und durch die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) dividiert wird.

Der erste Schritt beim Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung ist das Sammeln von Ertrags- und Aufwandsrechnungen für die betreffende Immobilie. Versuchen Sie, neben diesen Abrechnungen auch die gleichen Dokumente von vergleichbaren, Cashflow generierenden Immobilien in der Umgebung zu erhalten. Das Sammeln dieser Informationen hilft bei der Bestimmung des Nettobetriebseinkommens oder NOI der Immobilie. Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Bestimmungsfaktor für Erfolg oder Misserfolg bei gewerblichen Immobilieninvestitionen. Große Reparaturen in der Zukunft können die Gewinne aus einer Immobilieninvestition drastisch reduzieren.

Die Ermittlung des NOI einer Gewerbeimmobilie geht in etwa so:
Bestimmen Sie den GPI oder das Bruttoertragspotenzial der Immobilie. Der GPI stellt das Gesamteinkommen dar, das von einer Gewerbeimmobilie bei Vollvermietung generiert wird.
Als nächstes schätzen Sie das effektive Bruttoeinkommen. Diesen finden Sie, indem Sie die durchschnittlichen Leerstandskosten vergleichbarer Immobilien schätzen – und nicht die
Vollvermietung. Der effektive Bruttoertrag stellt ein realistischeres Bild davon dar, wie gut die Gewerbeimmobilie ausgelastet sein wird.

Danach ist es an der Zeit, die voraussichtlichen Immobilienkosten zu ermitteln. Diese fallen in zwei Kategorien von Ausgaben: variable und fixe. Variable Kosten sind solche, die sich von Monat zu Monat ändern können, wie z. B. Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Zahlungen für Strom und Wasser usw. Fixe Kosten sind statisch und bleiben Jahr für Jahr gleich. Beispiele hierfür sind Hypotheken- oder Darlehenszahlungen und Grundsteuern.

Ziehen Sie schließlich die geschätzten Ausgaben vom effektiven Bruttoeinkommen ab, um das Nettobetriebseinkommen, auch NOI genannt, zu ermitteln.

Auswahl einer Cap Rate

Nachdem Sie den NOI ermittelt haben, ist es an der Zeit, den Kapitalisierungssatz zu bestimmen. Die Kapitalisierungsrate oder Cap Rate bezeichnet die erwartete Rendite, die mit einer als Anlageobjekt dienenden Immobilie erzielt wird. Man kann die Kapitalisierungsrate finden, indem man die Marktverkäufe ähnlicher Immobilien untersucht, die in der jüngsten Vergangenheit gelistet und verkauft wurden. Die Cap-Rate gehört zu den wichtigsten Kennzahlen, die Investoren von Gewerbeimmobilien nutzen können, und ist ein absolutes Muss, bevor man den Abzug für eine gewerbliche Akquisition betätigt.

Teilen Sie den NOI durch die Cap Rate, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Die folgende Formel beschreibt diese Berechnung.

Nettobetriebsergebnis/Kapitalisierungsrate = Immobilienwert

Jeder Investor in Gewerbeimmobilien sollte das Ertragswertverfahren verstehen und anwenden. Denken Sie daran, dass ein Großteil des Wertes einer Gewerbeimmobilie aus dem Mieter-/Kundenstamm und der daraus resultierenden Fähigkeit, einen positiven Cashflow zu generieren, stammt. Die Verwendung eines anderen Bewertungsansatzes birgt das Risiko einer Unter- oder Überbewertung der zugrunde liegenden wirtschaftlichen Grundlagen der Gewerbeimmobilie.

Verkaufsvergleichsverfahren

Der Verkaufsvergleichsansatz verwendet Marktverkaufspreisdaten zur Bewertung von Immobilien. Investoren und Immobilienfachleute vergleichen die betreffende Immobilie mit anderen, ähnlichen Immobilien, die kürzlich auf dem Markt angeboten und verkauft wurden. Diese ähnlichen Immobilien werden auch als vergleichbare oder „Comp“-Immobilien bezeichnet. Sie müssen einige Gemeinsamkeiten mit der betreffenden Immobilie aufweisen, vor allem die Lage, aber auch Merkmale wie Quadratmeterzahl, Bebauungsvorschriften, Baujahr, Anzahl der Zimmer und andere definierende Merkmale. In bestimmten Fällen kann es schwierig sein, eine Immobilie zu finden, die mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmt – in diesen Fällen kann der Kostenansatz besser geeignet sein, um den Wert des Vermögenswertes genau zu schätzen.

Bei der Suche nach Vergleichsobjekten für die Berechnung der Immobilienbewertung ist zu beachten, dass nicht jedes Merkmal mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen wird. Diese Unterschiede müssen quantifiziert und berücksichtigt werden, wenn der Verkaufsvergleich genau sein soll. Der beste Weg, dies zu tun, ist die Recherche des Marktwerts jedes Merkmals. Zum Beispiel müssen Sie herausfinden, welchen Wert ein Pool zu einer Mehrfamilienimmobilie hinzufügt, oder wie viel eine zusätzliche Küche zum Wert einer Gastfreundschaftsimmobilie beiträgt. Diese Methode wird in erster Linie für Wohnimmobilien verwendet. Bei der Ermittlung des gewerblichen Wertes verwenden die meisten Firmen das oben beschriebene Ertragswertverfahren.
Zusammenfassung
Die Wahl des Ansatzes zur Immobilienbewertung hängt stark von den Besonderheiten Ihres Immobilienerwerbs, Ihrer Kapitalanlage oder Ihres Immobilienverkaufs ab. Investoren in Gewerbeimmobilien sollten fast immer das Ertragswertverfahren oder eine Kombination aus Verkaufs-, Ertrags- und Sachwertverfahren wählen.

Denken Sie daran, dass es sich bei einer Gewerbeimmobilie um ein ertragsgenerierendes Anlageinstrument handelt, und dass der zugrunde liegende Geschäftsbetrieb der Immobilie ebenso wichtig ist wie die physische Struktur des Gebäudes, der Standort, die Ausstattung und andere objektspezifische Merkmale.

Es gibt zwar kein „Kelley Blue Book“ der Immobilienbewertung, das die Werte von Immobilien in einem handlichen Leitfaden auflistet, aber die Verwendung dieser Bewertungsmethoden kann Investoren ein solides Verständnis dafür vermitteln, wie wertvoll eine Immobilie ist und warum. Wenn Sie an einer Immobilieninvestition interessiert sind, kontaktieren Sie Trion Properties, um mehr über unser aktuelles Portfolio zu erfahren. Um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, müssen Sie auch Renovieren und vielleicht auch den Garten überarbeiten.