Wie man Immobilien bewertet – Immobilienratgeber

Die Fähigkeit, Immobilien genau zu bewerten, ist eine wesentliche Fähigkeit für jeden ernsthaften Investor in Gewerbe- oder Wohnimmobilien. Eine präzise Bewertung kann sicherstellen, dass Immobilien zu einem fairen Preis erworben werden und nicht unter dem vollen Marktwert verkauft werden. Immobilienbewertungsfähigkeiten kommen auch ins Spiel, wenn es darum geht, eine Investitionsrendite für die betreffende Immobilie zu prognostizieren sowie erwartete Kosten wie Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren und andere laufende Ausgaben im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen zu planen.

Die Methodik für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist unterschiedlich, und Investoren müssen unter Umständen nicht mit einem zertifizierten Fachmann wie einem Gutachter zusammenarbeiten, um ihre Bewertung abzuschließen. Es gibt mehrere Methoden, die Immobilieninvestoren verwenden können, um die Bewertung einer bestimmten Immobilie zu bestimmen, abhängig von der jeweiligen Situation. Lassen Sie uns einige der gängigsten Methoden untersuchen, mit denen angehende und aktuelle Investoren Immobilienobjekte bewerten können.

Was ist eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist die Methode, mit der Käufer und Verkäufer von Immobilienanlagen den Marktwert einer bestimmten Gewerbe- oder Wohnimmobilie bestimmen. Beachten Sie, dass der Wert einer Immobilie nicht mit ihrem Preis gleichzusetzen ist – die individuellen Umstände und Bedürfnisse von Käufern und Verkäufern können einen dramatischen Einfluss auf den endgültigen Verkaufspreis einer bestimmten Immobilie haben.

Obwohl die Immobilienbewertung mehr Wissenschaft als Kunst ist, gibt es immer noch ein hohes Maß an Subjektivität bei der Bestimmung von Immobilienwerten – viel mehr als z.B. bei Edelmetallen, die einem exakten, weltweit anerkannten Spotpreis folgen. Immobilienpreise sind viel fließender, und keine anderen Parteien als der Käufer und Verkäufer bestimmen den wahren Marktwert für Immobilienvermögen. Immobilienbewertung ist Kunst und Wissenschaft, und es gibt eine ganze Reihe von Fachleuten, von Finanzanalysten über geschulte Gutachter bis hin zu Immobilienmaklern und -vermittlern, die unermüdlich daran arbeiten, möglichst genaue Immobilienwerte zu ermitteln. So eine Firma ist zum Beispiel Kozlowski Immobilienmakler Heidelberg.

Warum ist die Bewertung von Immobilien wichtig?

Das Verständnis der Ins und Outs der Immobilienbewertung ist eine absolute Notwendigkeit für Immobilieninvestoren. Diese Bestimmung legt den Grundstein für die Hochrechnung der laufenden Kosten wie Versicherung und Steuern. Kreditgeber verlangen ebenfalls eine Bewertung, bevor sie eine Finanzierung für den Erwerb oder die Refinanzierung einer bestehenden Gewerbe- oder Wohnimmobilie gewähren. Schließlich sind Immobilienbewertungen wichtig für rechtliche Angelegenheiten wie die Aufteilung von Eigentum nach einer Scheidung, die Auflösung einer Geschäftspartnerschaft, das Vererben von Eigentum an Erben, etc.

Verschiedene Ansätze zur Immobilienbewertung

Es gibt drei gängige Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Ihr myhouse Makler Heidelberg berät Sie bei allen Fragen und steht Ihnen tatkräftig zur Seite.

Kosten-Ansatz

Grundstückskosten + Wiederbeschaffungskosten – physikalische/funktionale Abschreibung = Kostenansatz

Der Kostenansatz bestimmt den Wert einer Immobilie, indem er mit den Grundstückskosten beginnt, die Wiederbeschaffungs-/Baukosten der Immobilie hinzufügt und die physische und funktionale Abschreibung abzieht. Diese Methode wird typischerweise für Immobilien verwendet, für die es keine große Anzahl an vergleichbaren Verkäufen gibt. Beispiele sind stillgelegte Bibliotheken und Regierungsgebäude, Hochschulen oder Universitäten, medizinische Kliniken und Krankenhäuser oder jede Immobilie, die im Vergleich zu ihrer Umgebung etwas Besonderes ist.

Investoren können die Grundstückskosten ermitteln, indem sie die Verkäufe ähnlicher Immobilien in der Umgebung recherchieren. Denken Sie daran, dass die Größe nicht der einzige Bestimmungsfaktor ist – die Zoneneinteilung, die Neigung und Beschaffenheit des Grundstücks sowie die Nähe zu Bevölkerungszentren und Verkehrsnetzen sollten bei der Auswahl einer vergleichbaren Immobilie berücksichtigt werden. Man kann die Wiederbeschaffungskosten bestimmen, indem man die Baukosten pro Quadratfuß in vergleichbaren Immobilien recherchiert und mit der Gesamtquadratmeterzahl der betreffenden Immobilie multipliziert. Dieser Ansatz zur Ermittlung des Immobilienwerts funktioniert auch für sich allein, aber für gewerbliche Akquisitionen oder Verkäufe wird er am besten als ergänzende Bewertung verwendet, da bei diesen Immobilien die Ausgaben und der Cashflow berücksichtigt werden müssen.

Ertragswertverfahren

Nettoeinkommen/Kapitalisierungssatz = Zeitwert der Gewerbeimmobilie

Diese Methode, bekannt als Ertragswertverfahren, ist die Standardbewertungsstrategie im Bereich der Gewerbeimmobilien und insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Das Ertragswertverfahren besteht darin, den Wert einer Gewerbeimmobilie zu berechnen, indem der Nettoertrag der Immobilie ermittelt und durch die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) dividiert wird.

Der erste Schritt beim Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung ist das Sammeln von Ertrags- und Aufwandsrechnungen für die betreffende Immobilie. Versuchen Sie, neben diesen Abrechnungen auch die gleichen Dokumente von vergleichbaren, Cashflow generierenden Immobilien in der Umgebung zu erhalten. Das Sammeln dieser Informationen hilft bei der Bestimmung des Nettobetriebseinkommens oder NOI der Immobilie. Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls ein wichtiger Bestimmungsfaktor für Erfolg oder Misserfolg bei gewerblichen Immobilieninvestitionen. Große Reparaturen in der Zukunft können die Gewinne aus einer Immobilieninvestition drastisch reduzieren.

Die Ermittlung des NOI einer Gewerbeimmobilie geht in etwa so:
Bestimmen Sie den GPI oder das Bruttoertragspotenzial der Immobilie. Der GPI stellt das Gesamteinkommen dar, das von einer Gewerbeimmobilie bei Vollvermietung generiert wird.
Als nächstes schätzen Sie das effektive Bruttoeinkommen. Diesen finden Sie, indem Sie die durchschnittlichen Leerstandskosten vergleichbarer Immobilien schätzen – und nicht die
Vollvermietung. Der effektive Bruttoertrag stellt ein realistischeres Bild davon dar, wie gut die Gewerbeimmobilie ausgelastet sein wird.

Danach ist es an der Zeit, die voraussichtlichen Immobilienkosten zu ermitteln. Diese fallen in zwei Kategorien von Ausgaben: variable und fixe. Variable Kosten sind solche, die sich von Monat zu Monat ändern können, wie z. B. Reparaturen, Verwaltungsgebühren, Zahlungen für Strom und Wasser usw. Fixe Kosten sind statisch und bleiben Jahr für Jahr gleich. Beispiele hierfür sind Hypotheken- oder Darlehenszahlungen und Grundsteuern.

Ziehen Sie schließlich die geschätzten Ausgaben vom effektiven Bruttoeinkommen ab, um das Nettobetriebseinkommen, auch NOI genannt, zu ermitteln.

Auswahl einer Cap Rate

Nachdem Sie den NOI ermittelt haben, ist es an der Zeit, den Kapitalisierungssatz zu bestimmen. Die Kapitalisierungsrate oder Cap Rate bezeichnet die erwartete Rendite, die mit einer als Anlageobjekt dienenden Immobilie erzielt wird. Man kann die Kapitalisierungsrate finden, indem man die Marktverkäufe ähnlicher Immobilien untersucht, die in der jüngsten Vergangenheit gelistet und verkauft wurden. Die Cap-Rate gehört zu den wichtigsten Kennzahlen, die Investoren von Gewerbeimmobilien nutzen können, und ist ein absolutes Muss, bevor man den Abzug für eine gewerbliche Akquisition betätigt.

Teilen Sie den NOI durch die Cap Rate, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Die folgende Formel beschreibt diese Berechnung.

Nettobetriebsergebnis/Kapitalisierungsrate = Immobilienwert

Jeder Investor in Gewerbeimmobilien sollte das Ertragswertverfahren verstehen und anwenden. Denken Sie daran, dass ein Großteil des Wertes einer Gewerbeimmobilie aus dem Mieter-/Kundenstamm und der daraus resultierenden Fähigkeit, einen positiven Cashflow zu generieren, stammt. Die Verwendung eines anderen Bewertungsansatzes birgt das Risiko einer Unter- oder Überbewertung der zugrunde liegenden wirtschaftlichen Grundlagen der Gewerbeimmobilie.

Verkaufsvergleichsverfahren

Der Verkaufsvergleichsansatz verwendet Marktverkaufspreisdaten zur Bewertung von Immobilien. Investoren und Immobilienfachleute vergleichen die betreffende Immobilie mit anderen, ähnlichen Immobilien, die kürzlich auf dem Markt angeboten und verkauft wurden. Diese ähnlichen Immobilien werden auch als vergleichbare oder „Comp“-Immobilien bezeichnet. Sie müssen einige Gemeinsamkeiten mit der betreffenden Immobilie aufweisen, vor allem die Lage, aber auch Merkmale wie Quadratmeterzahl, Bebauungsvorschriften, Baujahr, Anzahl der Zimmer und andere definierende Merkmale. In bestimmten Fällen kann es schwierig sein, eine Immobilie zu finden, die mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmt – in diesen Fällen kann der Kostenansatz besser geeignet sein, um den Wert des Vermögenswertes genau zu schätzen.

Bei der Suche nach Vergleichsobjekten für die Berechnung der Immobilienbewertung ist zu beachten, dass nicht jedes Merkmal mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen wird. Diese Unterschiede müssen quantifiziert und berücksichtigt werden, wenn der Verkaufsvergleich genau sein soll. Der beste Weg, dies zu tun, ist die Recherche des Marktwerts jedes Merkmals. Zum Beispiel müssen Sie herausfinden, welchen Wert ein Pool zu einer Mehrfamilienimmobilie hinzufügt, oder wie viel eine zusätzliche Küche zum Wert einer Gastfreundschaftsimmobilie beiträgt. Diese Methode wird in erster Linie für Wohnimmobilien verwendet. Bei der Ermittlung des gewerblichen Wertes verwenden die meisten Firmen das oben beschriebene Ertragswertverfahren.
Zusammenfassung
Die Wahl des Ansatzes zur Immobilienbewertung hängt stark von den Besonderheiten Ihres Immobilienerwerbs, Ihrer Kapitalanlage oder Ihres Immobilienverkaufs ab. Investoren in Gewerbeimmobilien sollten fast immer das Ertragswertverfahren oder eine Kombination aus Verkaufs-, Ertrags- und Sachwertverfahren wählen.

Denken Sie daran, dass es sich bei einer Gewerbeimmobilie um ein ertragsgenerierendes Anlageinstrument handelt, und dass der zugrunde liegende Geschäftsbetrieb der Immobilie ebenso wichtig ist wie die physische Struktur des Gebäudes, der Standort, die Ausstattung und andere objektspezifische Merkmale.

Es gibt zwar kein „Kelley Blue Book“ der Immobilienbewertung, das die Werte von Immobilien in einem handlichen Leitfaden auflistet, aber die Verwendung dieser Bewertungsmethoden kann Investoren ein solides Verständnis dafür vermitteln, wie wertvoll eine Immobilie ist und warum. Wenn Sie an einer Immobilieninvestition interessiert sind, kontaktieren Sie Trion Properties, um mehr über unser aktuelles Portfolio zu erfahren. Um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, müssen Sie auch Renovieren und vielleicht auch den Garten überarbeiten.

Wie Sie das Beste aus Ihrem Garten machen können

Wenn Sie ein neues Haus kaufen oder sich entscheiden, Ihr altes zu verbessern, sind Sie natürlich mit jedem Meter Boden beschäftigt, der dazu gehört, denn modernes Wohnen und moderne Gartenarbeit können jeden Zentimeter Ihrer Immobilie nutzbar und wünschenswert machen. Neue Methoden der Bodenverbesserung, der Sortierung, des Zauns und der Terrassierung machen selbst geneigte, hügelige Parzellen, die bisher unerwünscht, jetzt attraktiv und auserwählt sind. Die moderne Chemie hat dem Boden neue Nährstoffe zugeführt und Waffen gegen die traditionellen Feinde des Gartens geliefert: Krankheiten und Insekten. Härtere Zwiebeln und Samen machen Gärten erfolgreicher und wunderbar lebendiger. Fabelhafte Hybride haben die Liste der blühenden Bäume und Sträucher erweitert und Muster für jede Farbe und jedes Design, für jeden Haus- und Gartentyp, auch in der Hydroponik geschaffen. Neue Gartengeräte und -materialien beschleunigen die zeitaufwändigen Gartenarbeiten. Neue Lebensweisen bringen uns ins Freie, und Grillgerichte und komfortable Raseneinrichtungen machen einen kleinen suburbanen Hinterhof so luxuriös genießbar wie bisher nur auf einem großen Anwesen.

Architektonisch ist das heutige Haus viel mehr ein Teil der Außenanlagen als das gestrige. Große Panoramafenster, Glaswände, verglaste Sonnenterrassen und Terrassen machen den Garten zu einem Teil des Hauses. Folglich wird die Ansicht umso wichtiger. Ein schöner Garten, ein üppiger Rasen und gesund blühende Bäume tragen ebenso zum Interieur Ihres Hauses bei wie Ihre Stoffe oder Tapeten. Die Mühe und Zeit, die Sie auf Ihren Rasen und Gärten verbringen, wird sich in jeder Hinsicht lohnen, sowohl drinnen als auch draußen.

Wenn Sie Ihr Gelände planen, werden Sie von vielen der Prinzipien regiert, die Sie bei der Dekoration Ihres Hauses anwenden. Proportion, Textur, Farbe, Linie, Harmonie und Funktion sind Begriffe, die sowohl für den Landschaftsbau als auch für die Dekoration gelten. Und wenn Sie ein großes Grundstück haben, profitieren Sie von einer sorgfältigen Planung genauso wie der Besitzer eines Drittels eines Hektars.

Gartenbücher werden mit formalen Plänen für vollkommene Gärten und Gründe gefüllt, aber Sie werden nicht den vollkommenen Garten an sich betrachten wünschen, aber der eine Plan, der für Ihre bestimmte Familie vollkommen ist. Analysiere deine Familie, ihre Bedürfnisse und Gewohnheiten; dann gestalte deine Anlage so, dass sie ihre Vorurteile, Wünsche und Anforderungen am besten erfüllt.
Die Sache, die man tun muss, ist, einen Familienrat einzuberufen und darüber zu reden, was man tun will. Natürlich werden Sie von Fragen der Kosten und des verfügbaren Raumes bestimmt. Zeichne einen Plan deiner Immobilie in ziemlich großem Maßstab, etwa 1/4 Zoll zum Fuß. Machen Sie nun eine Liste der Dinge, die die Familie möchte, wie z.B. einen Grill, ein Werkzeughaus, einen Trockenhof, einen Steingarten, Zäune, ein Spielhaus, einen Badmintonplatz, bessere Liegeflächen.

Es sei denn, Sie haben Glück und ein geräumiges Gelände, werden Sie wahrscheinlich nicht in der Lage sein, alles in Ihr programó zu integrieren, aber mit der Planung können Sie die Dinge schrittweise erledigen. Sie können Ihren Garten so planen, dass er nie nackt aussieht und dennoch immer geräumig genug für die Ergänzungen ist, die Sie in Zukunft vornehmen wollen. Und einige Projekte werden mehr als eine Funktion erfüllen. Zum Beispiel, wenn Sie eine Einfahrt brauchen und kleine Kinder haben, wird eine Schwarzdecke, die für Hüpfburg und Fahrradfahren verwendet werden kann, einen doppelten Zweck erfüllen und die Kosten leicht rechtfertigen. Oder ein Zaun, der eine unangenehme Aussicht abschneidet, kann auch als Windschutz und schöner Hintergrund für einen Liegebereich dienen. Eine Stützmauer kann als Steingarten dienen, wenn sie mit winterharten Zwergsträuchern und anderen Steingartenarten bepflanzt wird.

Im Allgemeinen sind die meisten Parkplätze auf drei Arten unterteilt: der öffentliche Bereich, der von der Straße aus einsehbare Bereich; der Servicebereich, der Garagen- und Parkplätze, Versorgungseinrichtungen, Wäschetrocknungsanlagen, Außenlager und Müllentsorgung umfasst; und der private Bereich, der sich im hinteren Teil des Hauses befindet. Hier ist Ihr Hinterhof, der für Spiele und zum Entspannen zur Verfügung steht; eine Terrasse oder ein Essbereich im Freien; der Kinderspielplatz und ein Garten mit Blumen, Obst, Gemüse, Spaziergängen und vielleicht einem Pool.

In jeder Abteilung gibt es Dinge, die es zu beachten und zu vermeiden gilt. Planen Sie z.B. vor Ihrem Haus oder im öffentlichen Bereich ein Minimum an Pflege. Wählen Sie Blumen und Sträucher, die Ihnen helfen, dem Passanten jederzeit ein attraktives Gesicht zu geben, ohne dass Sie sich unnötig aufregen, so dass, wenn Sie nicht in der Lage sind, so viel Zeit zu geben, wie Sie Ihrem Grundstück geben möchten, die Vorderseite Ihres Hauses noch repräsentativ ist. Planen Sie in Ihrem Servicebereich Parkplätze außerhalb der Straße; für Lieferungen, die ohne Eingriffe in die Privatsphäre Ihres Rasens oder Ihrer Terrasse erfolgen können; für einen Trockenplatz, der nicht von der Straße aus sichtbar ist. Für Ihren privaten Bereich nutzen Sie den größten Teil Ihres Grundstücks; nutzen Sie vorhandene Bäume und den Schatten Ihres Hauses und Ihrer Garage für Liegestühle. Sitze in angenehmen Ecken und schirme die Spielplätze der Kinder vom Rest der Welt ab.

Hoverboard

Wie funktioniert ein Hoverboard?

Ein Hoverboard ist mit dem Segway verwandt, jedoch handlicher und kleiner. Ein Hoverboard wird gerne auch als Self-Balancing-Board, E-Balancing Scooter oder E-Balancer bezeichnet. Die Bezeichnung Hoverboard haben die selbstfahrenden Bretter aufgrund eines Filmes erhalten. Sie sind einem schwebenden Skateboard aus einer Science-Fiction-Komödie sehr ähnlich. Auch wenn die Boards noch nicht schweben, werden sie in der Zwischenzeit bei vielen Haushalten gefunden. Die zweispurigen Rollbretter haben keine Lenkstangen, werden von einem E-Motor betrieben und mit der Bewegungssensorik bedient. Die Geschwindigkeit kann bei bis zu 15 Stundenkilometern liegen.

Wie kann mit dem Hoverboard gefahren werden?

Es sind Sensoren eingebaut und damit kann gefahren werden. Alle Gewichtsverlagerungen und auch der Druck wird erfasst, welcher von dem Fahrer ausgeübt wird. Der Druck entsteht, wenn sich Fahrer nach hinten oder nach vorne lehnen. An den integrierten E-Motor werden die gesammelten Signale dann als ein Steuerbefehl weitergegeben. Das Hoverboard wird dann damit angetrieben. Wird das Gewicht von den Fahrern nach vorne verlagert, dann werden die Fahrer schneller. Lehnen sich die Fahrer zurück, dann werden sie langsamer. Der Motor an sich funktioniert mit Hilfe von den Lithium-Ionen-Akkus, welche einen Fahrspaß von bis zu drei Stunden erlauben. Für die Anfänger kann zu Beginn angeraten werden, dass der Gleichgewichtssinn etwas geschult wird, bevor mit dem E-Board enge Räume oder Menschenmengen gewagt werden. Die großen klassischen Segways gibt es in der Zwischenzeit schon seit einigen Jahren auf dem Markt und sie werden bei privaten Haushalten, Städtetouren oder bei Flughäfen gefunden. Es wird noch etwas dauern, bis der kleine Bruder dann auch einen Platz bei dem elektrischen Fortbewegungsmarkt findet. Bekannt wurden Hoverboards jedoch bereits durch bekannte Sportler und Superstars. Erhältlich sind die trendigen Boards in der Zwischenzeit schon in unterschiedlichen Varianten.

Was ist bei einem Hoverboard zu beachten?

Wichtig vor einem Start ist immer, dass der Akku voll aufgeladen wurde. Dies kann sich auf die Lebensdauer des Akkus und auf die Akkulaufzeit positiv auswirken. Die unerfahrenen Fahrer tragen besser eine Schutzbekleidung, damit sie sich vor Verletzungen und Stürzen schützen. Für die Anfänger ist es oft ungewohnt, wenn sie auf dem Hoverboard stehen. Zunächst stehen viele unsicher auf den Geräten und deswegen sollte sich jeder zunächst beispielsweise an einer Wand festhalten. Es gibt zwei Fußablagen bei jedem Hoverboard, worauf gestanden wird. Es ist dabei meist nicht wichtig, von welcher Seite auf das Hoverboard gestiegen wird. Bei der Vorderseite sind oft LED-Leuchten angebracht. In Fahrrichtung ist dann wichtig, dass der beleuchtete Untergrund gesehen wird. Zunächst wird immer auf den starken Fuß bei dem Hoverboard gestiegen und es wird so zurechtgerichtet, dass jeder mit dem linken Fuß dann schnell hinterher hüpfen kann. Wer mit beiden Füßen darauf steht, kann die Füße nicht mehr einfach umpositionieren. Durch Gewichtsverlagerungen nach hinten oder vorne kann sich das Hoverboard dann in eine passende Richtung bewegen. Umso stärker eine Bewegung in die Richtung ausgeführt wird, umso schneller wird auch gefahren. Fahranfänger sollten es nicht auf die maximale Geschwindigkeit auslegen, denn erst im Laufe der Zeit gibt es ein Fahrgefühl für die Flitzer. Wird das Gewicht auf den rechten oder linken Fuß verlagert, erkennt der Gyroskop die Richtung. Zum Absteigen ist der komplette Stillstand wichtig und dann wird zügig ein Fuß vom Hoverboard genommen. Wenn das Hoverboard erkennt, dass es nicht mehr genutzt wird, schaltet es in den Stand-by Modus.